Este modelo tiene cabida en el marco jurídico cooperativo. En cada Comunidad Autónoma se cuenta con una regulación diferente. En la Comunidad de Madrid la norma que define este modelo cooperativo es la Ley 2/2023 de Cooperativas.
Ley de cooperativas
Hasta fechas recientes, en las diferentes normativas cooperativas sólo había referencias genéricas a este modelo, sin cita expresa al derecho de uso. Se hablaba de cooperativas de viviendas que retuvieran la propiedad del inmueble. Sin embargo, cada vez más se vienen incluyendo referencias al derecho de uso en las normativas autonómicas, lo que facilita la seguridad jurídica en su constitución y reglas de funcionamiento.
Dentro de esta dinámica, la Ley madrileña de cooperativas (Ley 2/2023 de 24 de febrero) hace una mención explícita a este modelo, regulándolas como una de las modalidades de cooperativas de consumidores y usuarios en los siguientes términos:
Cooperativas de viviendas en cesión de uso, que
tienen un objeto social sucesivo, en el sentido de
procurar, por un lado, a precio de coste y,
exclusivamente a sus socios, viviendas y locales
o, en su caso, edificaciones e instalaciones
complementarias para su posterior cesión por
cualquier título admitido en derecho a los
socios, que se beneficiarán de los servicios que
preste la cooperativa en régimen de vivienda
colaborativa; y, por otro lado, en la fase final,
cuando estas cooperativas retengan la
propiedad de las viviendas, la prestación a los
socios usuarios de tales viviendas de cualquier
tipo de servicios que se acuerde, tales como
asistenciales, de envejecimiento activo, de
promoción de la autonomía personal y atención
a la dependencia, de mantenimiento, recreativos
u otros que se consideren necesarios, de acuerdo con la regulación que se establezca en
el Reglamento de régimen interno que detallará
los derechos y obligaciones de los socios y de la
cooperativa.”
Ley del derecho a la vivienda
La Ley estatal 12/2023, que regula el derecho a la Vivienda, contempla que puede ser vivienda asequible incentivada aquella que se destina a residencia habitual en régimen de alquiler o cualquier otra fórmula de tenencia temporal de personas cuyo nivel de ingresos no les permite acceder a una vivienda a precio de mercado. Se hace referencia expresa a las viviendas cuya propiedad la ostentan entidades del tercer sector o de la economía social, entre las que se encuentran las cooperativas. También se hace una mención expresa, en su artículo 3, al “Parque de vivienda y alojamiento del tercer sector”, definiéndolo como:
el conjunto de
inmuebles de titularidad o gestionados por
entidades sin ánimo de lucro con fines sociales
vinculados a la vivienda, destinados a satisfacer la
necesidad de vivienda o alojamiento de personas u
hogares en situación de vulnerabilidad o en riesgo
de exclusión social, o proveer vivienda asequible a
amplias capas de la sociedad
Plan estatal de viviendas
Periódicamente se aprueban planes estatales que definen las líneas de ayudas para el acceso a la vivienda.
El Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022 –2025 regula diferentes ayudas que pueden ser de acceso para las cooperativas de viviendas en cesión de uso o para sus personas usuarias. Estas ayudas sólo podrán disfrutarse una vez que la Comunidad Autónoma suscriba convenio con el Ministerio para cada línea de ayudas. Las líneas de ayudas del Plan Estatal que pueden afectar al modelo de cesión de uso, en el supuesto de cooperativas sin ánimo de lucro, son:
Ayudas para personas con ingresos
anuales limitados (Capítulo III)
Son ayudas que pueden llegar al 50% de las cuotas de cesión de uso y tener una duración de hasta cinco años. Pueden acceder a estas ayudas las personas o unidades de convivencia con rentas anuales de hasta 3 veces el IPREM (puede llegar a 4 veces el IPREM para familias numerosas o a 5 veces el IPREM en otros supuestos especiales), siempre que la cuota mensual de cesión de uso no supere los 600 euros (ampliable a 900 euros en determinadas zonas). Se trata del denominado “Programa de Ayuda al Alquiler de Vivienda”, que incluye expresamente la cesión de uso.
Ayudas a las víctimas de violencia de género, personas desahuciadas, sin hogar o especialmente vulnerables (Capítulo IV)
Esta línea de ayudas puede tener una duración de hasta cinco años y puede cubrir el importe total de la cuota mensual de cesión de uso con un máximo de 600 euros (900 € en algún caso) y un importe adicional para cubrir la cuota por gastos comunes o comunitarios con un máximo de 200 euros.
Ayudas a personas en situación de
vulnerabilidad sobrevenida (Capítulo V)
Estas ayudas, incompresiblemente, sólo se contemplan para personas arrendatarias y no para usuarias socias de cooperativas de viviendas en cesión de uso.
Ayudas a jóvenes para contribuir al reto demográfico (Capítulo VI)
Son ayudas contempladas para menores de 35 años con unos ingresos anuales inferiores a 3 veces el IPREM (en algunos casos puede tener rentas hasta 4 ó 5 veces el IPREM). La cuota de cesión de uso no podrá ser superior a 600 euros.
La ayuda podrá llegar hasta al 60% de la cuota de
cesión de uso y con una duración máxima de cinco años.
Ayudas a promociones destinadas total o parcialmente a personas mayores y personas con discapacidad (Capítulo VIII)
Estas ayudas están reguladas para promociones
de alojamientos o viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación, diseñadas para el alquiler o cesión de uso a mayores de 65 años durante un mínimo de 20 años, siempre y cuando las instalaciones, servicios y zonas de interrelación sean suficientes para proporcionar como mínimo, las siguientes prestaciones y servicios: servicios sociales, atención médica básica disponible veinticuatro horas, limpieza y mantenimiento, dispositivos y sistemas de seguridad, restauración, actividades sociales, deportivas, de ocio y culturales así como terapias preventivas y de rehabilitación.
Ayudas a promociones de cooperativas de viviendas en cesión de uso (Capítulo IX)
Estas ayudas están pensadas para promociones
de alojamientos o viviendas de nueva construcción o procedentes de rehabilitación, diseñadas para el alquiler o cesión de uso durante un mínimo de 20 años.
Al igual que en el caso anterior, son ayudas que podrán solicitarse para la totalidad o para parte de los alojamiento y viviendas de la promoción. La cuantía de la ayuda será de un máximo de 420 € por metro cuadrado de superficie útil tanto de la vivienda o alojamiento privativo como de los espacios comunes, siempre y cuando este importe no supere el 50% de la inversión ni los 50.000 euros por vivienda o alojamiento.
Regulación propia de cada
cooperativa
Cada proyecto regulará, a través de los estatutos de la cooperativa, las reglas por las que se va a regir tanto el funcionamiento de la cooperativa, como los compromisos y derechos de sus socios y socias usuarias. Existe un amplio margen de decisión interna, toda vez que el marco legal es muy básico. Entre otros aspectos, los estatutos deben regular:
- el proceso de baja y de entrada de nuevas
- personas socias,
- las listas de espera (con criterios que pueden
incluir la condición de no tener viviendas de
propiedad vacíos en la misma localidad o
baremos de ingresos), - las obligaciones de mantenimiento,
- el régimen de sanciones,
- los requisitos para ser considerada
cooperativa sin ánimo de lucro, - las aportaciones y compromisos económicos
- los derechos que se tienen en el supuesto de
salida de la cooperativa, - cláusulas que dificulten la transformación del
modelo, impidiendo que se pueda modificar el
régimen de tenencia, pasando de la cesión de
uso a la propiedad privada
«la redacción de unos estatutos
que permitan el funcionamiento de una
cooperativa en cesión de uso es compleja y, por
lo tanto, es recomendable contar con el
asesoramiento de personas expertas en la
materia»
Fin de la lección 3 ¡Enhorabuena!